时间：4月20日上午10时30分

　　地点：搜狐演播室

　　嘉宾：

　　黎文江：合富辉煌集团首席市场分析师

　　申格联：广东工业大学房地产高级经济师

　　肖文晓：满堂红(中国)置业有限公司研究部高级主任

——————以下为直播内容——————

访谈嘉宾合影 

　　主持人：非常感谢三位嘉宾百忙当中抽空参加今天的焦点关注节目，出席本期焦点关注的三位嘉宾分别是：合富辉煌集团首席市场分析师黎文江；广东工业大学房地产高级经济师申格联；满堂红(中国)置业有限公司研究部高级主任肖文晓。

　　最近进入4月份后，中央出台了楼市调控的政策，引起了业内的广泛的关注，特别是开发商也非常关注本轮调控对楼市的影响，我们今天特别邀请三位专家来解读一下政策。

　　有请黎老师先来为我们解读一下最近出台的一些政策，包括“国四条”、“国十条”新政产生的背景、原因、影响等各方面因素。

合富辉煌集团首席市场分析师黎文江

　　黎文江：我想五个方面来说一下。

　　第一：新政出台的背景；第二：今年新政2007年二套房贷新政有什么区别；第三：对市场的影响；第四：开发商应对的措施；第五：房贷新政是治标不治本。

　　首先，新政的出台背景是GDP连续两季度都在两位数以上的增长，2009年第四季度GDP增长10.7%，今年第一季度是11.9%增长速度，连续两个季度两位数的增长让中央觉得经济回暖甚至是一个上升的态势，在此情况下，可以出手对房地产进行调控，对GDP影响不大了。除了这两个季度，包括去年第三季度也是上升了8.7%，在这种情况下，中央觉得对房地产出手调控完全是有可能。

　　其次，经过了很长一段时间，中央多次要求遏制房价过快增长，但是效果都没有表现出来。

　　主持人：好象有很多媒体对此前的调控效果提出质疑。

　　黎文江：是的，加上两会对房价过快民意汹涌，中央就考虑使出杀手锏。2007年二套房贷对楼市进行的调控就有很明显的效果，这种情况下出台政策是非常正常，也不能说谁误导了谁，而是中央看到了这么一个情况从而及时推出政策，这是背景。

　　从影响面来看，这次调控力度比较大，比2007年要强一些，首先是首付由四成变成了五成，基本利率上调1.1是再次强调，对第三套房贷，银行根据风险暂停第三套房贷。

　　主持人：这次“国十条”调控强调对“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”才会暂停发放第三套房贷款，您觉得广州是否包括在“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”里面呢？

　　黎文江：广州房价上涨是排在前三位的。因为广州去年有一段时间连续四个月都领涨全国，后来海口三亚超越广州排到前两位，广州退到第三名。其实广州、深圳都是处于房价上涨幅度领先的地位。在这种情况下，如果一线城市要调，广州肯定是首当其冲。

　　 主持人：中央有一个政策是说“地方人民政府可根据实际情况，在一定时期内限定购房套数”，对此广州这边回应说暂时不会采用这个措施，这一点如何看待呢？

　　黎文江：因为这个问题有各个地方决定的，所以还有一些灵活性。

　　主持人：原则性和灵活性相结合。

　　　黎文江：基本上是比2007年加强，利率方面有比较大的区别，2007年9月15日利率公布的7.83，五年以上的房贷的基准利率是7.83，这是9月15日二套房贷新政前几天公布的利率，现在还没有调，还是2008年12月23日公布的五年以上是5.94，有区别是2007年最高高位是7.83，现在是最低位5.94，7.83上调1.1就有很大的区别，就不像2007年那么的难受，现在上调了6.534，跟2007年相比还是有很大的距离，这次主要是在五成，以前2007年首付是四成，现在首付了五成。

　　主持人：相差这么大，那会造成什么影响？

　　　黎文江：这就是接下来要谈的第三个问题，就是关于波及的影响面。这次政策主要是针对这种投机和投资的需求，同时影响到改善型的需求，对首次置业也有影响，对买90平方以上的首次置业，波及的面就会宽一些。

　　　主持人：这些政策是否“误伤”改善型买家呢？

　　黎文江：我觉得也不算是“误伤”，本身提高“两套”首付也是针对改善型的，其实对改善型的影响还是不算大。

　　据我们了解，一手市场里面70%还是改善性的需求，20%是首次的置业，10%是投机的。在二手里面我们统计，57%是首次置业的，首次置业的买家由于一手的房价过高，所以就到二手去，一手市场里面首次置业只有20%左右，但是57%，差不多60%都跑到二手里面去了，这是合富辉煌的统计。

　　　主持人：这种一手准买家转移到二手市场是什么时候发生的？

　　黎文江：这是大概从去年下半年开始，因为去年下半年房价过万了，这种情况下，就没有办法了，我们觉得今年第一季度是57%是首次置业；13%是纯粹投机投资，30%是改善型，由于买不了一手就买二手了，我们觉得这种情况下，一手和二手加起来除以投机投资的话大概就是23%左右。

　　主持人：刚刚我们看到两组数据，新房10%是投机，二手房13%是投机的，从比例来说，对二手打击会稍微大一点。

　　黎文江：可以这么说。肖主任看法不一定跟我们一样。

　　　主持人：肖主任是否有这方面的数据呢？

　　肖文晓：其实我们对自己结果的判断对一手楼的影响会大很多，因为一手楼市就有70%的买家是属于改善型的话，这部分的人群必然受到利率提高以及首付五成政策的限制，是否说所有的改善型买家都能够承受五成的首付，我个人就对这就持一个比较保守的看法，我看到广

　　主持人：黎老师，一二手买家里面大概有多少是依赖贷款，有多少是自有资金呢？

　　　黎文江：我们也做过一个统计，整个来说30%左右是一次性付款的，这是我们对一手二手的估计，富力的张力就说30%左右是一次性付款的，但是在30%的数据里面再细分的话，我们看的投机和投资大概50%是一次性付款的，改善型的30%左右是一次性付款的，就这样来说，整体23%是投机的，里面已经有一次性付款就已经是50%，23%当中有11%是是供楼的，11%里面投资就要买第三套，这部分都要一次性付款了，以前一百万可以分开的，也就是说一百万元可以分开买两套，每一套50万，另外50万是靠贷款，现在不行了，现在意味着原来可以买两套的资本，现在只能买一套了，11%里面，本来想买两套，现在就买一套了，所以这个打击的面只有5.75%，准确来说打击的面是6%，成交量减少投机量是6%左右。

　　主持人：黎老师是意思其实就是打击只占很小的一部分。

　　黎文江：是的，其实投机整体只有23%，23%里面又有一半已经是一次性付款了，剩下的一半里边原来买两套的只能买一套了，按照这样来分析的话就是6%，减少了6%的量。

　　主持人：对买家打击的面不大，那对开发商如何呢？听说有很多开发商都在开会研究政策和对策。

　　黎文江：打击投资、改善型方面有两种情况：一是签了购房的合同，原来买房银行答应贷款才签购房的合同，但是在4月15日之前来不及签房贷的合同就不能够按以前按揭方式，4月15日以后就要按新的方式。开发商主要是研究这个问题，其实对于这个购房者来说也是无辜的，不是我不想买，是政府要这样做，开发商不愿意取消合同，那怎么办？银行这方面就要执行国家的政策。怎么办？可以把提高的那一成首付让开发商先承担，可以分一年或者是一年半让买家慢慢还，或者分半年根据一成数额的大小分期分给开发商，银行五成没有变，新增的那一成开发商可以允许你分期来付。

　　例如有些专家说原来是下调30%，现在要上浮10%，这就相差了40%，利息就会增加很多，但是我这里算了一下其实不多，按照我的计算来说，如果你买一套200万房，原来按三成，然后七折扣最优惠给你下调30%、按照三成的首付来算，和现在要交五成1.1利率来算，200万一套，15年贷款，相差是8万，多付了87000元。其实就是这么一个算法，我有这方面的数据。因为我们也算过一下就是87000元，不算多，但是我觉得如果开发商想要降价的话，可以往下调10%左右，就能弥补8万多利息的支付，现在3月份是10800元/平方米的，如果下调10%，就是1000多元，大概9000元/平方米的时候，我觉得这些改善性需求就可以继续留下来，就弥补了由于利息上调所造成成本的增加。

　　10%就是1000元/平方米，如果100平方米的话，就10万元，10万元完全可以抵偿利息的增加，这时候，改善型买家就可以重新回来。另外，我建议把首付这一成就可以分期付款，然后价格再下调10%，买家就回来了。

　　主持人：刚刚所说的是影响面和开发商的应对策略，那接下来第五个方面治标不治本应该如何理解？

　　黎文江：第五个是治标不治本，为什么那么多投资的买房，因为在中国的投资渠道非常的单一，不是股市就是楼市，现在股市一有什么风吹草动就掉下来了，所以大家都跑来投资楼市，不是大家愿意投资楼市，而是没有其他的投资渠道，用房贷的政策压制投资需求，只是一时之间的。

　　不是说你的政策出来了，这些投资的欲望就没有了，这种需求就没有了，其实还是有的！不过就是积压，压在那里，如果有其他的投资渠道就不用到楼市来投，就是因为没有投资的渠道，压住并不等于需求就消失了。等你房价降到9000元/平方米买家马上又回来了，政府想降到8000元/平方米或者是7000元/平方米让首次置业者可以买得起话完全没有可能，因为降到9000元/平方米所有的改善型买家就进来了，就不会再降下来，因为成交量已经上来了，开发商就不会降，怎样可能会降到首次置业者可以承受的价格呢？反而会报复性的反弹，价格像申老师所说的明年就会反弹，也许等不到明年，只要开发商把价格降10%马上反弹。

　　主持人：您觉得应该是疏而不是堵。

　　黎文江：政府应该要拓宽投资渠道，增加保障住房，而不是搞一些治标不治本，2007年的二套房贷也是一个证明一下子反弹了，这就说明了一时间有作用，过后反而就反弹更加的厉害。

　　我们觉得五一房价还是比较的稳定，暂时不会下调，不会出现像刚刚所说的要下调10%，还不到这个时候。

　　主持人：您觉得下调10%会什么时候出现？

　　黎文江：8000套亚运城出售的时候可能会出现。我就看这8000套，我觉得8000套只能在10000元/平方米以下。

　　主持人：您预测8000套大概价格区间是多少？

　　黎文江：大概就是9000-10000元/平方米的区间。第一个是因为量比较大，第二个压制投资的贷款，第三套就不给你贷款，亚运城大家的看法是投资比较多一些，真的首次置业就没可能到那边去，基准利率那么高，只能降10%把改善性需求、投资性需求吸引过去。

　　富力地产的张力和黄文仔表态都是说下调10%，老总表态了，就身体力行做一个榜样，所以，能不能下调10%关键就看这8000套。五一就没有可能下调10%，不过，如何五一能把8000套也推出来的话，那也是有可能的，但是我觉得亚运城五一就不会出来。

　　主持人：您觉得支撑五一稳定的因素有哪些？

　　黎文江：我们觉得五一里面大概有40%是中心市区新货。中心区会降价吗？前面不买，我买好了，绝对不会没有人买。

　　主持人：供不应求？

　　黎文江：降就只能是在花都那些量比较大的区域，一些投资客比较有影响，番禺也是8000套有影响。我认为价格还是稳定的。成交量也许会少一些，当然所说了，有些改善型或者是投机型的，以前想买的可能还要再考虑一下，原来我们预计五一会有70万平方米的成交量，现在可能是60万的成交量，我认为60万成交量是正常的，相对于今年前几个月相比，前几个月就是51万、57万，3月份是62万，如果在60万我觉得就是持平，没有下到10%或者是15%，相对于2009年、2008年60万也是差不多的，我的观点是量价企稳。